Разделы
  1. Агентство Рим
  2. Цены на услуги
  3. Вопрос-Ответ
  4. Каталог
  5. Отзывы
  6. Вакансии
  7. Контакты
Срочно куплю
пусто
Срочно продам
Срочно продам 2 комн. по адресу: Воронеж Бульвар Победы 22
2400000 руб
Срочно продам 2 комн. по адресу: Воронеж 20-летия Октября 46
1750000 руб
Срочно продам 1 комн. по адресу: Воронеж 45 Стрелковой Дивизии 259/8
1750000 руб
Срочно продам 0 комн. по адресу: Новая Усмань УСМАНСКАЯ 54/5
850000 руб
Срочно продам 2 комн. по адресу: Воронеж бульвар Победы 50в
3900000 руб
Срочно продам 1 комн. по адресу: Воронеж Антонова-Овсеенко 31
1950000 руб
Срочно продам 4 комн. по адресу: Воронеж 60 Армии 29
2950000 руб

КАК СМЕНИТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ (УК)

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ.

Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК - "Управление многоквартирными домами". В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее - УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора - не менее года и не более 5 лет.

основание №1 ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ

Самый удобный способ сменить управления домом - истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК.
статья 162 жкрф При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны заранее договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой УК. Для этого необходима провести общее собрание.

основание №2 Расторжение договора

Немного сложнее избавиться от УК в том случае, если срок договора еще не истек. Чтобы сменить УК, необходимо расторгнуть договор управления. Это просто сделать, если у вас уже есть на примете новая УК - она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы не хотите связывать себя с одним преемником и желаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
- по соглашению сторон;
- по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
- по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
- по основаниям, предусмотренным другими законами;
- по решению суда.

расторжение договора ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:
- технической документации на дом;
- иных документов, связанных с управлением домом;
- средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
- средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

расторжение договора ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

расторжение договора В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

расторжение договора ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ

Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК - в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.

расторжение договора ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК.
пункт 2 статьи 450 ГК РФ: "существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора".

К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.

Все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру - и собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не лишнем будет обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков - тем более неоднократное - вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В общем все эти доказательства могут стать решающими для суда.

Одному собственнику обращаться в суд нет смысла, для обращения в суд "от имени дома" необходимо созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым необходимо оформить нотариальную доверенность от каждого собственника.