Под трудностями понимаются различные моменты в документах по приобретаемой в залог недвижимости.
 

Трудность номер один: недвижимость, находящаяся в собственности менее 3х лет. По нашему законодательству собственник, продающий недвижимость, принадлежащую ему менее 3х лет, обязан заплатить налог 13% от стоимости. Считается, этот налог, конечно, не со всей рыночной стоимости, но сумма может выйти ощутимая. 1) 13% считается от суммы, превышающей один миллион рублей, в том случае если недвижимость досталась продавцу в наследство, подарена или приватизирована, 2) 13% считается от суммы, превышающей стоимость, указанную в том договоре купли-продажи, по которому недвижимость была приобретена. Как правило, налог продавец старается "повесить" на покупателя полностью или частично или просто отказаться от покупателей с ипотекой. Но сотрудники нашей компании "РиМ" имеют большой опыт в преодолении подобных затруднений при оформлении недвижимости в собственность, и в предложенной схеме решения материально не пострадает ни одна из сторон. Данные схемы согласовываются с банками партнерами и практикуются довольно часто.

Трудность номер два: перепланировка. Перепланировка в доме или квартире увеличивает пространство и делает жилище более удобным, но не во всех случаях перепланировка узаконена. Более того, банки выделяют два вида перепланировок: "существенная перепланировка" и "несущественная". Еще не так давно приобрести недвижимость с перепланировкой было практически невозможно, и заемщикам приходилось прибегать к различным хитростям для сокрытия данного факта, что часто приводило к развалу сделки. Сейчас многие банки готовы рассмотреть объекты недвижимости с несущественной перепланировкой. Что подразумевается под термином "несущественная перепланировка" - это объединение или разделение сан узла, или совмещение кладовки с кухней, т.е. увеличение кухни, и многое другое. Главное условие - не затрагивать несущие стены здания и не переносить инженерные коммуникации. 
 
Трудность номер три: объекты строительства, под которые получить ипотечный кредит невозможно. К ним относятся двухэтажные дома с деревянными перекрытиями, дома, стоящие в программе "под снос", ветхое жилье, и некоторые новые дома, в которых право собственности оформлялось через суд. Мы приводим это описание, чтобы оградить заемщиков от совершения ошибок, траты времени и денежных средств на подготовку документов по подобным объектам, так как получить одобрение на такие объекты НЕВОЗМОЖНО!
 
Трудность номер четыре: доверенность. Многие объекты продаются по генеральной доверенности, причин для этого множество: собственник в другом городе или стране, или физически не способен находится на сделке, вследствие чрезвычайной занятости или по состоянию здоровья. Наши специалисты затрачивают дополнительное время на проверку доверенности, прежде чем передать документы в банк-партнер. Сделки при участии банка и доверенности совсем не давно вошли в практику г. Воронежа.
 
Трудность номер пять: доля у ребенка в праве общей долевой собственности. Все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети, проходят при участии органа "опеки и попечительства" и без разрешения этого государственного органа провести сделку невозможно. Если в продаваемой квартире есть доля у ребенка и продавцы желают улучшить жилищные условия при помощи кредита, то соответственно им нужно будет выделять долю ребенку и в новой, приобретаемой с добавлением кредитных средств, квартире. В Воронеже есть несколько банков, готовых выдать кредит на определенных условиях, с соблюдением всех требований опеки и попечительства и с выделением доли ребенку. Сама по себе сделка с участием несовершеннолетнего трудный процесс, а при привлечении кредитных средств еще более трудоемкий.
 
Трудность номер шесть: покупка недвижимости, уже находящейся в ипотеке при привлечении ипотечного кредита. Начнем с того, что продать квартиру, находящуюся в залоге у банка можно, но с разрешения банка. Как правило, банк не против продажи и даже под ипотеку. Это довольно сложная многоступенчатая сделка, в которой задействованы покупатель, продавец и 2 банка кредитора и проведение таких сделок под силу нашим специалистам.
 
Трудность номер семь: расчет с продавцом. Окончательный расчет с продавцом может происходить по двум схемам.
Первая и основная: передача кредитных средств после получения свидетельства о праве собственности на покупателя. Многих продавцов пугает такая схема расчетов. Недвижимость он продал, а деньги не получил! Ведение переговоров и обсуждения подобной схемы расчетов лучше доверить профессионалу, имеющему опыт работы с ипотечными сделками и способному доступно объяснить все моменты сделки и возможные риски.
Вторая схема: расчет с продавцом в день сделки. Такая схема возможна при согласовании условий с нашим банком-партнером и по ходатайству брокера банк может одобрить данную схему.